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房地产业:投资小幅增长 前景不容乐观---2018年阳泉市房地产开发业运行情况分析

阳泉市政府 www.yq.gov.cn 2019-03-14 00:00

  2018年,全市认真贯彻执行国家房地产市场宏观调控政策,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,加大对棚户区改造项目的推进力度,加快建立租购并举的住房制度。全年全市房地产市场呈现投资小幅增长、去化周期缩短、资金由紧趋缓等良好态势,但商品房建设规模大幅缩减,商品房销售面积持续下降等问题依然突出,全市房地产业运行前景不容乐观。 

  一、房地产市场基本情况 

  (一)房地产开发投资增速趋稳 

  2018年,全市房地产开发投资31.2亿元,增长3.0%,增速比2017年提高55.7个百分点。房地产开发投资占全市固定资产投资的比重为14.5%,比2017年提高2.2个百分点,拉动全市固定资产投资增长0.4个百分点。全市房地产开发投资在2017年大幅跳水的基础上高开低走,艰难回升,逐月趋稳。 

    

  1 2018年全市房地产开发投资总量与增速 

    

  按工程用途分,住宅投资24.4亿元,增长5.0%,占全部房地产开发投资比重为78.4%;商业营业用房投资3.1亿元,下降10.8%;其他投资3.7亿元,增长3.5% 

  按构成分,建安工程完成投资27.1亿元,增长4.5%,占全部房地产开发投资比重为87.0%;设备工器具购置投资0.3亿元,下降59.0%;其他费用投资3.8亿元,增长4.4%,其中:土地购置费1.7亿元,下降31.3% 

  分县(区)看,城区房地产开发投资5.6亿元,下降15.4%,占比为17.9%;矿区5.3亿元,增长20.1%,占比为16.9%;郊区区域8.1亿元,增长11.0%,占比为26.0%,其中:郊区1.2亿元,下降41.8%;开发区6.9亿元,增长32.0%;平定县11.9亿元,增长12.5%,占比为38.3%;盂县0.3亿元,下降79.6%,占比为0.9% 

    

  2 分县(区)房地产开发投资占比情况 

    

  (二)商品房建设规模明显缩减 

  由于市场预期不明朗,再加上我市土地供应紧张, 2018年,全市房屋施工面积462.3万平方米,同比下降29.2%。其中,住宅施工面积377.1万平方米,下降27.3%90平方米及以下施工87.0万平方米,下降27.5%90-144平方米施工271.6万平方米,下降21.1%144平方米以上施工18.5万平方米,下降65.9%。商品房建设规模大幅缩减。 

  房屋新开工面积71.3万平方米,同比下降41.3%,比2017年扩大21.2个百分点。其中:住宅61.6万平方米,下降31.3%;商业营业用房5.3万平方米,下降33.6%。新开工面积连续两年出现高位下降,是建设规模缩减的主要成因。 

  房屋竣工面积62.6万平方米,同比增长32.2%。其中,住宅竣工面积59.2万平方米,增长27.3% 

  (三)商品房销售面积降幅继续扩大 

  全市商品房销售面积53.1万平方米,同比下降33.4%,降幅较2017年扩大16.7个百分点,为近十年之最。商品房销售额下降34.4%,降幅比2017年扩大19.2个百分点。 

    

  3 近十年我市商品房销售面积总量与增速 

    

  按工程用途分,全市商品房住宅销售面积51.2万平方米,下降34.5%,比2017年扩大24个百分点;商业营业用房销售面积1.9万平方米,增长77.8%,比2017年提高160.3个百分点;其他用房销售面积0.04万平方米,下降93.3%,比2017年扩大16个百分点。 

  从住宅面积看,随着二胎政策的放开,照顾老人、看护孙辈的家庭结构使得面积为90-144平方米的小三室或三室两卫户型成为销售主流。90平方米及以下住宅销售面积4.9万平方米,同比下降53.2%,占住宅销售面积的9.6%90-144平方米住宅销售面积41.1万平方米,同比下降22.7%,占住宅销售面积的80.3%144平方米以上住宅销售面积5.2万平方米,同比下降64.3%,占住宅销售面积的10.1% 

  (四)商品房待售面积减少,库存去化周期缩短 

  年底,全市商品房待售面积28.6万平方米,比年初减少7.6万平方米,下降21.1%。其中,待售1-3年商品房11万平方米,下降53.3%;待售3年以上商品房16.9万平方米,增长178.3%,闲置3年以上且地理较为偏远的待售房基本无人问津,呈明显的疲软状态。以2017年月均销售面积为基数,201812月末待售面积去化周期为4.3个月,较上年同期减少1.2个月。 

  (五)企业到位资金由紧趋缓 

  2018年,全市房地产开发企业到位资金33.1亿元,下降0.9%。从资金构成看,国内贷款2.0亿元,同比增长266.6%,占到位资金5.9%;自筹资金15.6亿元,下降22.1%,占到位资金47.1%;定金及预收款12.4亿元,同比增长43.4%,占到位资金的37.5%;个人按揭贷款1.8亿元,同比下降40.2%,占到位资金的5.5%;其他到位资金1.3亿元,同比增长11.1%,占到位资金4.0% 

  二、房地产开发市场存在的问题 

  (一)开发企业积极性减弱 

  项目是房地产开发投资的有力支撑。2018年,全市房地产开发项目76个,比2017年减少17个,房地产开发企业93家,比2017年减少1家。在建项目减少,企业个数不增反降,由于市场不明朗,预期不乐观,一部分开发企业出现停产半停产状态,另一部分开发企业处于持地观望状态。企业开发的积极性急需刺激调整。 

  (二)商品房销售市场逐渐萎缩 

  近年来,宏观经济下行压力加大以及城乡居民收入预期的下降,是造成商品房销售下降的一个主要因素。更重要的原因是,我市流动人口偏少,是典型的净流出城市,市内刚性需求已近饱和,周边乡镇村民有购买能力的大多已圆城市住房梦,需求逐年缩减,其余有购买愿望但无购买能力的少部分人受经济条件的限制,短期内很难形成较强的购买力,因此对商品房市场的刺激效应还是未知。 

  三、促进我市房地产市场健康发展的建议 

  一是均衡发展,加大中心城区周边建设力度。以我市产业转型和基础设施项目建设为支撑,积极疏解中心城区人口压力,加快郊区、开发区以及平定县道路、学校、医院等与生活紧密相关配套建设,加快实现城市各区域特色功能定位,合理导入产业人口,促进全市经济社会更加均衡发展。 

  二要加强管理,促进市场平稳发展。加强房地产市场管控,做好市场引导,规范销售,保持房价稳定。在规划指引上,要因城施策,精准调控,制定客观、科学的城市发展规划,合理调整我市供地数量和类型,把握供地节奏,确保房地产开发规模、速度与居民收入和人口增长相适应,坚决避免房价大幅起落。