阳泉市住房和城乡建设局

阳泉市住房和城乡建设局关于 印发《阳泉市贯彻落实<山西省住宅专项 维修资金管理暂行办法>实施细则》的通知
发布日期:2024-08-02 发布机构:

政策解读:《阳泉市贯彻落实<山西省住宅专项维修资金管理暂行办法>实施细则》解读


各县(区)住建局,高新区建设管理部,各街道办事处(乡镇人民政府):

现将《阳泉市贯彻落实<山西省住宅专项维修资金管理暂行办法>实施细则》印发给你们,请认真遵照执行。

阳泉市住房和城乡建设局

2024年6月27日

(主动公开)


阳泉市贯彻落实《山西省住宅专项维修资金

管理暂行办法》实施细则

第一章

第一条 为进一步加强住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)管理,保障住宅共有部位、共有设施设备的正常使用和维修,维护资金所有者的合法权益,提高维修资金使用效益,根据《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》以及《阳泉市物业管理条例》《阳泉市住宅专项维修资金管理办法》等法律法规,结合本市实际,制定本实施细则。

第二条 本细则适用于本市行政区域内商品住宅、以及售后公有住房维修资金的交存、使用、管理和监督。

第三条 本细则所称维修资金,是指专项用于住宅共有部位、共有设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

本细则所称申请人,是指依法申请使用维修资金的业主及接受业主委托组织实施维修和更新、改造的物业服务人、业主委员会、物业管理委员会等。

第四条 物业保修期满后,专有部分的维修、更新和改造的责任及费用由专有部分的业主承担。

第五条 市住房和城乡建设局会同市财政局负责全市维修资金的指导和监督工作。

县(区)住房和城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内维修资金的指导和监督工作。

市、县(区)维修资金管理机构具体负责本行政区域内维修资金的交存、使用和管理工作。

街道办事处(乡镇人民政府)负责所在地维修资金使用审核、以及涉及维修资金的矛盾纠纷化解工作。

第六条 业主大会成立前,维修资金由维修资金管理机构代行管理。

业主大会成立后,根据专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,且经参与表决专有部分面积四分之三以上业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意,选择维修资金管理机构代管或者业主大会自管。

业主大会自管维修资金,应当建立维修资金管理制度,包括账目管理、资金使用、续筹方案以及应急使用等内容。维修资金的使用和管理应当接受所在地维修资金管理机构的监督。

第二章

第七条 维修资金交存建筑面积以房屋产权证书标注或房屋买卖合同(购房协议)确定建筑面积为计取依据。

同一楼栋如预测建筑面积和实测建筑面积发生变动,已交存维修资金不再进行调整,自变动之日起,交存人按照调整后建筑面积交存维修资金。

第八条 市、县住房和城乡建设部门应当根据当地实际情况,按照国家相关规定合理确定、公布具体交存标准并适时调整。

商品住宅首期维修资金每平方米建筑面积现行交存标准为:总楼层7层以下(含7层)55元;总楼层8层至12层(含12层)75元;总楼层13层以上(含13层)95元。

出售公有住房的,售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取维修资金;业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金,每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%。

第九条 住宅业主应当在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入维修资金专户。

商品住宅购房人在办理房屋买卖合同备案前,应当将首期维修资金交存至房屋所在地维修资金专户。住房城乡建设部门在房屋买卖合同备案时应当查验首期维修资金交存情况。

已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前,将首期维修资金存入公有住房维修资金专户。公有住房售房单位应当在收到售房款之日起30日内,将提取的维修资金存入公有住房维修资金专户。

第十条 房屋分户账内的维修资金余额不足首期交存额30%时,维修资金管理机构、售后公有住房维修资金管理部门应当通知街道办事处(乡镇人民政府)催告业主续交。

成立业主大会的,维修资金续交方案或续交标准由业主大会决定。未成立业主大会的,维修资金续交标准执行市、县(区)住房和城乡建设部门确定的首期维修资金交存标准。

第三章 使

第十一条 维修资金的使用应当由涉及范围内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

未售出的房屋,由涉及范围内的开发建设单位按照未售出房屋建筑面积的比例分摊。 维修资金账户余额不足或未交维修资金的,由涉及范围内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例分摊。

业主大会另有决定或者涉及范围内业主另有约定的维修资金使用分摊比例,从其决定或者约定。

第十二条 维修资金划转业主大会管理前,维修资金的使用按照以下程序办理:

1、业主表决。申请人编制维修资金使用方案,并在物业管理区域显著位置公告,公告时间不少于十五日。使用方案应当包括维修项目相关情况和工程做法、费用预算、列支范围及业主分摊费用、施工企业确定等。

使用方案经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积过半数业主且参与表决人数过半数业主同意,通过使用建议。

申请人负责对业主提出的异议进行解释。

2、公   示。申请人在物业区域内的显著位置就项目维修资金使用方案业主表决情况进行公示,公示时间不少于七日。

3、提出申请。申请人持身份证明复印件、房屋权属证书(或购房合同)复印件、使用方案、业主表决和公示情况,以及施工企业营业执照、法人代表身份证明复印件等资料向所属街道办事处(乡镇人民政府)提出维修资金使用申请。

其中:涉及电梯或消防设施故障的,申请人须报告市场监督管理部门或应急管理部门,由其实地查勘确认并出具意见;或聘请具有专业资质的第三方检测机构出具检测意见。

4、街道审核。街道办事处(乡镇人民政府)审核申请资料,并现场勘查,在三个工作日内作出是否同意的决定。

5、组织维修。申请人组织维修、质量安全监督、竣工验收等。

6、结算公示。维修工程验收合格后,申请人应将竣工验收报告、维修工程结算书其中维修项目在三万元以上的应当提供由专业机构出具的审价报告及业主实际分摊费用明细等,在物业区域显著位置公示七日。

7、列支申请。申请人持维修工程施工协议、施工和竣工照、竣工验收报告、维修工程结算书其中维修项目在三万元以上的应当提供由专业机构出具的审价报告以及业主实际分摊费用向街道办事处(乡镇人民政府)申请拨付维修资金。

其中:涉及电梯或消防设施故障维修的,须提交市场监督管理部门或应急管理部门出具的维修合格证明文件;或具有专业资质的第三方检测机构出具的检测意见。

街道办事处(乡镇人民政府)审核后,持住宅专项维修资金列支申请和业主实际分摊费用明细向维修资金管理机构申请列支维修资金。

8、资金拨付。维修资金管理机构审核列支申请,将应付维修费用拨付街道办事处(乡镇人民政府)。街道办事处(乡镇人民政府)按照国家规定或施工合同约定扣除工程质保金后,将维修资金直接划转至维修单位。

第十三条维修资金划转业主大会管理前,发生下列危及房屋使用和人身安全等紧急情况, 需要立即对住宅共有部位、共有设施设备进行维修和更新、改造的,按以下程序办理。

(一)紧急情形

1、电梯故障;

2、消防设施故障;

3、屋面、外墙渗漏;

4、楼体外立面存在脱落危险;

5、排水设施堵塞、爆裂;

6、产权归业主的二次供水水泵运行中断;

7、供配电系统中涉及的共用设施设备发生故障,造成停电或者漏电的;

8、其他危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

(二)发生应急维修事项,按以下程序申请维修资金。

1、提出申请。申请人持身份证明复印件、房屋权属证书(或购房合同)复印件、共用部位、共用设施设备损坏照片、应急维修事项公告、应急维修工程费用预分摊情况以及公告照片、施工企业营业执照、法人代表身份证明复印件等资料向所属街道办事处(乡镇人民政府)提出维修资金使用申请。

其中:涉及电梯或消防设施故障的,申请人须报告市场监督管理部门或应急管理部门,由其查勘确认;或具有专业资质的第三方检测机构出具检测意见。

2、张贴公告。申请人提出申请的同时,在物业区域内的显著位置张贴维修方案公告,内容包括维修项目相关情况和工程做法、费用预算、列支范围及业主分摊费用、施工企业确定等情况,公告时间不少于三日,并解释业主提出异议。

3、街道审核街道办事处(乡镇人民政府)对申请资料进行审核,并现场勘查,在一个工作日内作出是否同意的决定。

4、组织维修。申请人组织维修、质量安全监督、竣工验收等。

5、结算公告。申请人在物业区域内显著位置将竣工验收单、维修工程结算书(其中维修项目在三万元以上的应当提供由专业机构出具的审价报告及业主分摊费用情况等进行公告,公告时间不少于十个工作日。

6、列支申请、资金拨付。按照本细则第十二条相关条款执行。

第十四条 发生危及房屋安全和业主人身财产安全的紧急情形,申请人无法组织及时维修的,由房屋所在地街道办事处(乡镇人民政府)组织代修,代修费用从涉及业主维修资金账户中支付。

第十五条 维修资金划转业主大会管理后,申请人向业主委员会提出申请使用维修资金,申请流程参照本细则第十二条、第十三条的规定,但是必须将维修事项相关情况报属地街道办事处(乡镇人民政府)备案后,方可将维修资金拨付维修单位。

第十六条 业主大会可以制定住宅共有部位、共有设施设备年度维修计划,由申请人制定维修资金使用方案,依照本细则第十二条第一款、第二款规定表决通过后,本年度维修计划内的维修项目可以直接申请使用维修资金。

第十七条 因维修和更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询、工程监理、第三方审核等费用,应当计入维修和更新、改造成本。

第十八条 维修资金划转业主大会管理后,维修资金保值增值方式,由业主大会依法表决同意,并报属地维修资金管理机构备案后实施。

第十九条 住宅共有设施设备报废后回收的残值可以抵扣当次维修费用。

第四章 监督管理

第二十条 房屋所有权转移时,该房屋维修资金分户账中结余资金随房屋所有权同时自动转移。房屋所有权人持房屋权属证书(或购房合同)到房屋所在地维修资金管理机构办理转移手续。

第二十一条 房屋灭失的,房屋分户账中结余的维修资金返还房屋所有权人,维修资金所有人持房屋灭失证明到房屋所在地维修资金管理机构办理返还手续。

第二十二条 业主拒不按时足额交存、续交维修资金的,由业主委员会(物业管理委员会)、居(村)民委员会督促其限期交存、续交。

第五章

第二十三条 本细则有关专业用语含义:

(一)专有部分,是指在构造上和利用上具有独立性、由单个业主独立使用、处分的物业部位,一般包括:门户以内的房间、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位;业主自用的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供暖、燃气管道、电线以及水、电、气、热户表等设备。

(二)共有部分,是指由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的部位,一般包括:物业的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

(三)共用设施设备,是指由物业管理区域内全体业主或者部分业主共有的附属设施设备,一般包括:电梯、天线、照明、消防设施、防雷设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管、公益性文体设施和共有设施设备使用的房屋等。

(四)公共收益,是指在物业管理区域内利用物业共有部分、共用设施设备经营所得收入扣除管理服务费用后的收益,主要包括公共场地的车位租金收益、公共区域的广告收益、公共区域设立摊位的租金收益以及其他收益。

第二十四条 棚户区改造新建住房、企事业集资建房、经济适用住房、非国有土地上住宅的维修资金交存、使用、管理和监督工作参照本实施细则。

第二十五条 本实施细则自印发之日起施行,有效期至2026年1月31日。