关于畅通城镇老旧小区住宅专项维修资金
使用渠道的指导意见
为进一步发挥住宅专项维修资金(以下简称维修资金)在城镇老旧小区改造、住宅电梯更新改造中的支持作用,提高维修资金使用效率,根据《山西省住房和城乡建设厅关于在城镇老旧小区改造中发挥住宅专项维修资金支持作用和建立物业管理服务长效机制的通知》(晋建房字〔2024〕81号),结合我市实际,制定如下意见:
一、充分认识在城镇老旧小区改造中发挥维修资金支持作用的重要意义
(一)城镇老旧小区主要是指城市或县城(城关镇)建成年代较早,建筑物及配套设施老旧破损、市政配套设施不完善、服务设施不健全、居住环境差、居民改造意愿强烈的住宅小区(含单栋住宅楼)。
(二)城镇老旧小区改造,有利于改善人居环境,提升人民群众生活品质,促进城市有机更新和持续发展。城镇老旧小区电梯更新,有利于方便业主出行,消除电梯运行安全隐患,保障人民群众生命财产安全。
(三)加大维修资金的支持,是建立城镇老旧小区和电梯更新改造多方资金筹措机制的重要途径,有利于提高维修资金使用效益,发挥资金在保障住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造中的积极作用。
二、建立城镇老旧小区和住宅电梯更新改造使用住宅专项维修资金的用款机制
(一)在城镇老旧小区改造中,维修资金的使用按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》(晋政办发〔2023〕94号)和《阳泉市住宅专项维修资金管理办法》规定,遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则,由涉及业主共同分摊。
(二)业主已交存维修资金的城镇老旧小区改造,申请使用维修资金,按照以下程序办理:
1、业主委员会(物业管理委员会)根据城镇老旧小区改造立项批复,测算使用小区维修资金数额,及涉及业主分摊明细,并经业主表决后,在小区显著位置公示并解释业主提出异议,公示时间不少于七日。
城镇老旧小区改造使用维修资金数额、涉及业主分摊明细,须经维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主讨论通过。
2、业主委员会(物业管理委员会)持《住宅专项维修资金使用申请》、城镇老旧小区改造立项批复、业主通过的维修资金分摊明细以及公示照片等资料向物业所在地街道(乡镇)申请使用维修资金。涉及电梯更新改造的,执行《阳泉市住宅专项维修资金管理办法》相关规定。
3、物业所在地街道(乡镇)审核申请资料,进行现场勘查,在三个工作日内作出是否同意的决定。
4、城镇老旧小区改造竣工后,业主委员会(物业管理委员会)与建设单位进行工程费用核算,经街道(乡镇)审核后,向维修资金管理部门申请列支维修资金。
5、维修资金管理部门审核维修资金申请,符合规定的,将维修资金拨付至街道(乡镇)开设的专门账户。
三、加大维修资金归集度,拓宽城镇老旧小区维护改造资金筹集渠道
(一)业主未交存维修资金的城镇老旧小区,由业主委员会(物业管理委员会)拟定交存方案,明确交存主体、交存标准、交存方式、专户银行开设、管理方式,以及对拒不交存维修资金的制约措施等。
(二)业主委员会(物业管理委员会)在物业区域显著位置公示拟定的维修资金交存方案,广泛征求业主意见。公示时间不少于七日。
(三)召开业主大会会议,表决拟定的维修资金交存方案(未成立业主大会的,由物业管理委员会组织业主表决)。交存方案应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。
业主委员会(物业管理委员会)将业主大会表决通过的维修资金交存方案向全体业主公告。
(四)业主委员会(物业管理委员会)将审议通过的维修资金交存方案自通过之日起七个工作日内报街道(乡镇)、辖区住房和城乡建设管理部门备案。
(五)业主委员会(物业管理委员会)按照业主大会讨论通过的维修资金交存方案,编制交存清册(包括业主姓名、身份证号码、联系方式、交存资金等信息),在选定的银行开设专户。
(六)维修资金由业主自行交纳,经业主同意也可以由业主委员会(物业管理委员会)代收。业主委员会(物业管理委员会)要将代收业主维修资金及时足额存入开设的专户,并将银行出具的交款凭证(复印件)、加盖银行印章的交存清册(复印件)在小区显著位置公告,公告时间不少于七日。
(七)对于业主已交纳维修资金但余额不足首期交存维修资金30%的城镇老旧小区,按照《山西省住宅专项维修资金管理暂行办法》(晋政办发〔2023〕94号)和《阳泉市住宅专项维修资金管理办法》的规定,由业主委员会(物业管理委员会)组织业主续交,续交流程可参照前述流程。
(八)拓宽城镇老旧小区维修资金筹集渠道,推动建立维修资金长效补充机制,支持和鼓励业主通过拓展停车位、经营用房、广告点位等收益渠道,增强小区“造血功能”,打通公共收益与维修资金筹集通道,促进改造后的小区实现自我管养。
四、明确部门职责,加强对城镇老旧小区改造中维修资金使用的政策指导
(一)明确工作责任。县(区)住房和城乡建设部门负责城镇老旧小区改造中使用维修资金,以及维修资金交存(续交)的政策指导,设立举报电话,接受群众反映投诉,严肃查处侵害群众合法权益的行为。涉嫌犯罪的,移送司法机关。
街道(乡镇)负责辖区内城镇老旧小区改造中使用维修资金的审核、维修资金交存(续交)方案备案、涉及维修资金矛盾和纠纷的调解等。
(二)加强舆论宣传。县(区)住房和城乡建设部门、各街道(乡镇)要对发挥好维修资金在城镇老旧小区改造中支持作用的重要意义进行广泛宣传,正确引导舆论,取得群众理解和支持,引导业主积极参与,共同创建宜居家园。
(三)对拒不交存(续交)维修资金的业主,由业主委员会(物业管理委员会)督促其限期交存(续交)。